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对规范农村房地产市场的思考

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:www.bob123.com  发布时间:最新发布
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对规范农村房地产市场的思考

内容摘要:我国的农村房地产开发是这几年才兴起的新生事物,随着我国改革开放的深入,农民生活水平的不断提高,农民对生活质量的要求也逐步提高。农村房地产开发也是在这个大好时机中应遇而生了,在拉动消费市场的同时,农村房地产市场出现了一些问题不容忽视。本文旨在通过暴露我国目前农村房地产市场中出现的种种问题,如开发用地未批先建,擅自改变土地用途;违章建筑多,建筑行业混乱;规划不合理;资金无法按时到位,导致施工进度缓慢;违法出售和租赁房地产等问题。导致了诸如给人民的生命财产安全带来隐患;农村房地产规划混乱,导致城市化进程缓慢;使民间纠纷事件增多;农村房地产市场混乱;使农村治安增加不稳定因素等不好的现象。提出了尽快出台有关农村商品房开发的相关政策文件、法律法规;规范土地审批制度;规范土地管理与规划管理的关系,提高农村房地产规划的科学性;建立一流的农村房地产市场;规范农村房地产的设计、施工管理;清理农村商品房开发实际存量,对空置的商品房,适当降低税费标准,盘活农村商品房市场;重视环境保护,维护生态平衡等有建设性的解决措施。使我国的农村房地产市场能够规范、有效的运行,为我国的社会主义市场经济做出应有的贡献。
关 键 词:农村房地产   规范    管理

一、农村房地产市场的现状及存在问题
农村商品房开发热,始于上世纪九十年代初期。与城镇居民一样,逐渐富裕起来的农民在住房消费方面的支出也在不断增加。选择的地点大部分地处县市郊区,国道、省道的繁华地带,交通方便,经济发达的黄金地带。对居住质量、居住条件的改善在农村居民提高生活消费水平的目标中始终占有重要地位。农民开始更加注重生活质量和住房质量,2001年农村居民人均用于居住类消费的支出由1995年的186元提高到279元,增长50%,年均增长8.8%。农村房地产市场的初期预热可见一斑。(1)
农村房地产热启动了新一轮的农村消费。目前,在沿海一些较发达地区,农民住房正逐步向楼层更高、面积更大的方向发展,少数富裕户的住房已向别墅式发展。在中、西部一些内陆省份,绝大多数农民在富裕以后,其消费重心的首选也是建房。据一项调查结果显示,随着农村居民改善居住环境的愿望越来越高,未来5年将有14%的家庭准备购买新房,户均支出约11万元,平均每年增长7.4%。未来5年间有14.6%的家庭准备装修住宅,户均支出约两万元。(2)由于住房支出仍是今后农民消费的重要部分,这一趋势将会挤占农民其他消费份额。另外,随着城市的发展在城市空间日益狭窄的情况下,很多城市居民正把目光瞄准到这些离市区不是很远同时又有着很好交通优势的小区和社区上。这也是农村城市化发展的必然趋势,在一些大城市如北京、上海、成都等这种趋势已经很明显。不少白领在城市周边地区购买房产,早晚驾车出入的生活方式已被决大多数人所接受。所以,农村房地产市场特别是城市周边的农村的房地产市场可以说是存在着巨大是消费群体和潜力的。
但是,由于某些原因,农村商品房的开发往往是一哄而起,盲目上马,房子造了不少,卖出去的却不多,空置量大,而购房人拿不到房地产权证,(3)以致经济纠纷不断,整个房地产市场出现混乱和无序的现象。归纳起来,主要存在如下几个问题:
  1、开发用地未批先建,擅自改变土地用途。在一些乡村未批先建、少批多建、东批西建、占用耕地建房、城镇居民违规占用农村集体土地建房现象时有发生。而在开放农村房地产所用的土地中,有的是农村的“三无”用地;有的是非农业建设用地;有的是公益事业用地;有的则是农民的宅基地,擅自改变土地用途等,严重的违反了我国有关土地管理规定。 
2、违章建筑多,建筑行业混乱。在农村房地产的开发中,开发建设不立项、不选址、不质检,建设单位没有资质,工程实施没有合格专业人员或验收不合手续等问题时有发生。一些建筑工程无正规的规划设计图纸,无施工合同,施工队靠“招兵买马”临时拼凑而成,承建者不具有施工主体资格,导致农村房地产很多是违章建筑,而且建筑行业极为混乱。
3、规划不合理,农村房地产往往是个人或某些小型的房地产公司开发,由于农村的土地管理没有城市那么严格规划,导致开发商在对农村房地产规划时,随意性很大,建成的房屋星罗棋布,无法整体规划,形成小区。
  4、资金无法按时到位,导致施工进度缓慢。(4)集体集资一部分,施工单位一部分,社会集资一部分,借贷一部分。各种集资方式五花八门。往往导致产权不清,资金不能按时到位,施工时间一拖再拖,内部不能形成强有力的资金管理体系,导致工程进度缓慢。
5、违法出售和租赁房地产。一些农民买卖房屋不签订书面合同,成交后不办理房屋过户手续;一些农民违规向城镇民工出售坐落在集体土地上的房屋;一些村组变相出卖集体土地。一些农民与承租人口头议定租赁事项,不办理房屋租赁登记手续;一些村组或农户以“房屋维修费”、“房屋折旧费”、“入股红利”、“承包利润”等名义收取租金,收取租金后不开具正式票据。
由于上述原因,房地产权登记手续大多无法办理,购房者合法权益无法保障。

二、规范农村房地产市场的必要性
我国是社会主义国家,在社会主义制度下人民的生命财产是整个国家利益的基础,农村房地产开发的混乱导致的一些问题直接影响到人民生活的安定团结,农村房地产市场的混乱状况给社会和经济带来很大的危害。
首先,给人民的生命财产安全带来隐患。由于违章建筑多,建筑行业混乱,施工、管理单位条件参差不齐,人员素质低,为了谋取暴利偷工减料,导致农村建筑工程质量低劣,“豆腐渣”工程时有发生,房屋倒塌、人员伤亡事故屡见不鲜。(5)这种不规范的施工体制,成为安插在农村房地产市场中的定时炸弹,随时都可能爆发。
其次,农村房地产规划混乱,导致城市化进程缓慢。由于农村房地产开发处于各自为政的阶段,缺少必要的统一规划,重复建设,导致资源浪费。一些开发商手头上积压了大量农村房屋,而因为销售渠道不好而闲置。各个开发商仅仅停留在建房、卖房的初级阶段,无法形成资金优势、人员优势和技术优势,难以形成完善的居民小区,物业管理根本无法进行,而与小区建设配套的诸如公路、医院、购物中心、社会文化中心等基础设施跟不上,城市人口的反输入,也就是农村城市化进程缓慢。这种短期的市场营销策略,从长期来看是在破坏整个农村房地产市场。没有完善的配套设施和后期服务将使广大消费者逐渐对市场失去信心。而使市场逐渐萎缩形成恶性循环。
第三,使民间纠纷事件增多。很多房地产开发用地是“三无”用地、非农业建设用地、公益事业用地和农民的宅基地,开发商在利益的驱使下在未经申请、审批的情况下擅自改变土地用途,而且建房、守房、出租房屋一般都不订立书面合同,为了逃税,不办理有关手续,极易引发政府和开发商、政府和农民、开发商和农民之间的纠纷,一旦诉讼到法院,因农民在办理商品房业务时法律手续不完备,民事行为就被法院会被确认为无效合同,最终受损失的往往是农民。(6)
第四,农村房地产市场混乱。各种房地产企业都看到农村房地产市场有利可图,纷纷介入,其中一些没有资质的皮包公司也试图在混乱的农村房地产混水摸鱼,这些小公司既没有国家规定的相应资金,又没有建构房屋的技术资质,服务也不行,导致顾客购买房屋后无法实现购买前的承诺,当遇到问题时,拍拍屁股走人,最终受到损失的还是农民。
第五,使农村治安增加不稳定因素。农村房地产市场所处地理位置比较特殊,所处地点大部分地

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