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关于广东省保障性住房物业管理费收费问题的探讨

减小字体 增大字体 作者:甘力文    来源:www.bob123.com  发布时间:最新发布
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引言

近年来,围绕着保障性住房物业管理费收费问题,社会各界争论不休,给社会的稳定带来了不利影响。为此,本文从广东省市、县政府物价部门定价权限的角度出发,探讨保障性住房物业管理费收费标准的制定与调整,以期对广东省保障性住房物业管理费收费问题的解决有所裨益。

随着经济的快速发展,保障性住房的类型日趋多样化,不仅有传统的经济适用房、廉租房,还有新近出现的限价房、回迁房等等。囿于法律法规的滞后性,对于新近出现的保障性住房,尤其是现在较为普遍的限价房的物业管理费收费标准的制定与调整应该如何确定,现行的法律法规未能给予明确的指示,这不仅造成了相关执法部门在价格执法上无所适从,也给一定范围内限价房业主的维权造成了障碍,因此,本文将就“限价房”的法律性质定位、广东省市县人民政府物价管理部门制定限价房物业管理费收费标准及浮动幅度的权限、广东省市县人民政府物价管理部门可否对限价房的物业管理费收费标准及浮动幅度进行适时调整这三个问题进行探讨研究。

一.关于新近出现的保障性住房——“限价房”的法律性质定位问题

“限价房”是近年来新出现的一种保障性住房,由于法律的滞后性,对于这种新出现的保障性住房形式应该适用何种法律法规进行调整并无明确规定。笔者认为,“限价房”即为法律法规中出现的“经济适用住房”,在法律法规未另行作出规定的情况下,理应适用“经济适用住房”的相关规定对“限价房”进行规范调整。

其一,“限价房”的性质与“经济适用房”一样,是政府的保障性住房,是政府为了解决中低收入家庭的住房困难,限制目前高房价的一种保障性安居工程举措,其目的是为了解决中低收入家庭的住房困难。与“经济适用房”一样,政府对“限价房”的户型面积、申购对象等都有严格的要求。“限价房”与“经济适用房”的目的、性质相同,根据立法精神,理应适用相同的法律法规进行规范调整。

其二,“限价房”符合了《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》中对“经济适用住房”的定义内涵。从某种程度上说,“限价房”是广义上的“经济适用住房”。《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》第三条规定,经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。根据此“经济适用住房”的定义标准,现行的许多被称为“限价房”的住房实也为“经济适用住房”。以广州市萝岗区的龙光峰景华庭为例,其虽被称为限价房,但与经济适用住房一样,由当地人民政府批准立项建设,享受国家优惠政策,在价格、户型、销售对象上均有严格限制,并主要向广州中低收入家庭出售,符合了“经济适用住房”的定义要件。因此,从上述“经济适用住房”的定义上看,只要符合了这一定义要件的即为法律法规中提及的“经济适用住房”,而不管这一住房是被称为“限价房”或“经济适用房”,除非法律法规另行就“限价房”作出明确规定。

因此,笔者认为,相关法律法规中提及的“经济适用住房”是一个相对广义的范畴,不仅包括了传统意义上的“经济适用房”,也包括了符合这一“经济适用住房”定义的“限价房”等其他保障性住房形式。按照立法精神和法律法规对“经济适用住房”的定义,“限价房”即为广义上的“经济适用住房”,应该适用“经济适用住房”的相关规定对其进行相应的规范调整。

二,关于广东省市,县人民政府物价部门是否有权制定保障性住房物业管理费的收费标准及浮动幅度问题

在确定了“限价房”这一新兴保障性住房应该适用“经济适用住房”的相关规定这一前提下,笔者将进一步探讨广东省市、县政府物价部门是否有权力制定保障性住房物业管理费收费标准及浮动幅度问题。笔者认为,由《中华人民共和国价格法》(以下简称《价格法》)、《广东省政府定价目录》、《政府制定价格行为规则》、《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》的相关法律条文层层推导论证可知,广东省市、县政府物价部门依法有权制定保障性住房物业管理费的收费标准和浮动幅度。

首先,《价格法》第十九、二十条规定授予了省级人民政府价格主管部门依法按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定本省定价目录的权力,省级政府价格主管部门依法有权按照其制定的定价目录自行制定或授权市、县人民政府制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。《价格法》第十九条规定,政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围,以中央的和地方的定价目录为依据。中央定价目录由国务院价格主管部门制定、修订,报国务院批准后公布。地方定价目录由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定,经本级人民政府审核同意,报国务院价格主管部门审定后公布。省、自治区、直辖市人民政府以下各级地方人民政府不得制定定价目录。第二十条规定,国务院价格主管部门和其他有关部门,按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定政府指导价、政府定价;其中重要的商品和服务价格的政府指导价、政府定价,应当按照规定经国务院批准。省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门和其他有关部门,应当按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。市、县人民政府可以根据省、自治区、直辖市人民政府的授权,按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。

其次,在《价格法》的授权范围内,广东省物价主管部门通过《广东省政府定价目录》授予了市、县人民政府在广东省的规定范同内制定具体价格或收费标准的权力。《广东省政府定价目录》(粤府办[2002]100号)第十三项规定,对于经济适用住房销售价格、物业管理服务收费的定价,采用政府指导价的定价形式,由广东省物价局制定全省作价原则、作价办法以及全省指导价,并授权市、县人民政府在省规定的范围内制定具体价格或收费标准。

再次,在《价格法》、《广东省政府定价目录》授予市、县人民政府市、县人民政府制定经济适用住房的物业管理服务收费价格的基础上,国家发展与改革委员会进一步通过《政府制定价格行为规则》明确了市、县人民政府制定价格的具体职能部门是市、县政府所属的价格主管部门。《政府制定价格行为规则》(中华人民共和国国家发展和改革委员会令第44号)第三条规定,国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。政府制定价格的范围依据《价格法》第十八条确定,具体以中央和地方定价目录为定准。定价目录应当根据经济社会发展情况适时调整,并及时向社会公布。经省级人民政府授权的市、县人民政府制定价格,具体工作由其所属价格主管部门负责。定价机关应当按照法定的权限制定价格,不得越权定价。

最后,广东省物价局今年最新出台的《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》再次辅证了市、县(市、区)物价部门有权会同同级房地产行政部门根据相应的物业服务类型和内容制定基准及浮动幅度。《广东省物价局、广东省住房

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