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中国房地产泡沫测度指标的分析与建立

减小字体 增大字体 作者:蒋南平  来源:www.bob123.com  发布时间:最新发布
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  摘要:我国2008年房地产市场的低迷,引起了人们对我国房地产市场是否泡沫破灭产生了更加激烈的争论。国内外测度房地产市场泡沫指标的缺陷使得这种争论难有是非结果。通过对中国房地产泡沫测度指标的分析,可以为弥补它们的缺陷建立新的指标,有助于对中国房地产市场进行宏观调控。 
  关键词:中国房地产;泡沫;测度指标;研究 
  中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1005—0892(2009)10—0091-08 
   
  2008年中国房地产市场与2006年、2007年相比,进入低迷状态,房价同比指数下降幅度很大,环比指数也不断下降。一些人认为,这是由于前几年中国房地产市场泡沫过多,从而泡沫破裂形成的一种必然趋势。但另一些人并不同意这种观点,认为中国房地产泡沫不多,还应该大力发展。房地产市场低迷的这种状况是受政府过分打压、国内宏观经济形势变化及世界金融危机影响造成的。 
  房地产业作为中国的新兴主导产业,对国民经济的影响举足轻重。1998年以来,政府加大了城镇住房制度的改革力度,将住宅建设作为新的经济增长点,促使中国经济出现了快速增长的势头。据梁云芳等人(2006)计算,2004年我国房地产投资完成额为13158.3亿元,同比增长28.1%,经济增长中房地产开发投资拉动部分达到2.70%,贡献率达28.5%。2005年及2006年的房地产发展状况,其势头更为迅猛。然而,从2004年起,理论界针对中国房地产业的快速增长展开了争论,焦点集中于是否存在房地产泡沫。这个争论的理论与实践意义在于,如果没有泡沫,或泡沫较少,则房地产业仍可以作为支柱产业,继续支持我国国民经济的高速健康增长。反之,则房地产业应及时“刹车”,我们应寻找新的经济增长点。由于房地产业与其他产业关联性高,产业链长,按一些发达国家学者测算,房地产业的产值每增加1个百分点,就能使相关产业的产值增加1.5~2个百分点。曹振良(2003)测算,在我国,每增加1亿元的住宅投资,其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元。而根据上海财经大学投资研究所(2004)测算,我国每年大约25%的钢材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃和25%的塑料制品用于房地产的开发及建设之中。显然,对于中国房地产泡沫的认识正确与否,关系着国家重大经济决策。一旦决策失误,必然导致极大的经济发展风险。 
   
  一、中国房地产泡沫的争论及对泡沫的测度 
   
  判断中国房地产业是否存在泡沫,关键在于对泡沫的理解及测度“泡沫”的指标。2001年,全国房价开始温和上涨。至2004年底,房价开始出现急剧上涨。这引起理论界的高度关注,产生了中国房地产业的“泡沫之争”。 
  当时,经济学家谢国忠(2004)在《中国房地产泡沫将破灭》中提出严重警告,认为中国拒绝提高利率的做法刺激每一个潜在的投机者加入到这个有史以来最大的泡沫之中。而易宪容博士(2004)也认为,如果让国内房地产泡沫任意地吹大,泡沫的破灭不可避免。他们是“泡沫论”的典型代表。 
  但是,以国家建设部政策研究中心为主的一些专家持否定态度。该中心2004年底对外公布了《怎样认识当前房地产市场形势》的课题报告,得出了这样的结论:在有真实需求支撑的前提下,即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象,也不能就此判断房地产已经产生“泡沫经济”。中国房地产业副会长兼秘书长顾云昌(2004)认为房地产没有泡沫,只是过热而已。中信证券房地产分析师王德勇(2004)认为:目前中国房价并不高,房地产市场不存在泡沫。“泡沫之争”,反映出存在着多种对房地产泡沫的判断标准,且至今尚无定论。实践上,国家为了防止泡沫,不断加大了宏观调控的力度,先后出台了“国八条”、“国六条”及相应的一些措施,但许多地区的房价仍持续走高。这种现象究竟说明政府调控力度不够,还是房地产业不存在泡沫,只是循着自身的规律在发展?当继续加大调控力度,如果不存在泡沫,则会加剧经济发展的风险。当任随房地产如此发展,如果存在泡沫也会损害中国经济。只有通过正确的测评和正确认识房地产泡沫,才能消除“泡沫之争”。 
  在房地产泡沫研究方面,目前国外的研究大致可以分为两类。一类是建立各种各样的房地产基础价格的计算模型,将房地产实际价格与其基础价格进行对比来测量泡沫;另一类是设计各种指标来测量房地产泡沫。中国的学者主要沿用后一种方法。 
  李维哲和曲波(2002)设计了关于房地产泡沫的预警指标,分为生产类指标、交易状况类指标、消费状况类指标和金融类指标四大类;洪开荣(2002)提出了泡沫计量“市场修正法”,以空置率为基础计算房地产泡沫;汪利娜(2003)以销售率和空置率两个指标进行分析,发现在销售率回升的同时,空置率也在上升,并认为房地产市场可能已出现泡沫。刘治松(2003)使用了空置量和空置率、房价收入比、房价增长率与GDP增长率等指标来判断房地产泡沫。邱强(2005)通过对房价收入比、空置率、房地产业利润率的指标分析,并与国外普遍水平比较,认为我国这几个指标过高,得出我国房地产已经出现泡沫的结论。 
  归纳起来,中国学者提出的测定房地产泡沫的指标主要有两类。第一类是预警指标,包括生产类指标、交易状况类指标、消费状况类指标、金融类指标。第二类是实际测算指标,包括销售率指标、利润率指标、空置量及空置率指标、房价收入比指标、房价增长率指标、GDP增长率指标、租价比指标、房地产贷款比率及增长率指标等。而在运用这些指标的时候,学者们往往将中国房地产业的有关指标与国外的相关指标进行比较,得出是否具有泡沫的结论。例如,用房价收入比的3至6倍的国外经验比例的指标来判断房地产泡沫;用房地产空置率这个指标的国际公认警戒线10%~20%来判断房地产泡沫等等。 
  倪鹏飞(2004)通过上述指标从六个方面对我国房地产市场进行分析。第一,房价表现为出售价格过高、出售价格快速上涨、出售价格全面上涨、实际租金下跌、投资者对形势十分乐观。第二,需求表现为房屋销售急剧增长、抵押贷款大幅增加、国内外资金大量进入、房屋销售额超常增长、抵押贷款爆炸性增长、居民储蓄快速减少、国际热钱大量流人、民间游资大量流入、投资性购房的比重高。第三,供给表现为供给超常增长,开发投资额超常增长、开发贷款超常增长、施工面积超常增长、房屋空置率过高。第四,价格原因。土地价格过高、土地价格上涨快、房地产利润率快速提升、建筑成本比例偏低、房价先于上游产品价格上涨。第五,需求原因为投资者乐观、短期需求因素不稳定、长期需求因素稳定。存贷款利率偏低、本币大幅贬值、证券投资资金减少、抵押贷款负担下降、城镇就业增长缓慢、居民购房支付能力虚高、城镇人口强制性增长、超越能力的重置需求。第六, 供给原因为开发贷款利率偏低、资产负债率过高。最后,通过泡沫指标及相关数据的相互印证和分析发现,多数指标数据处在轻度泡沫参数区间,一些指标数据处在严重泡沫参数区间,极个别指标数据接近正常参数区间。由此,得出中国房地产存在一定程度泡沫的结论。 
  但是,上述有关指标受到另外一些学者的质疑。田传浩(2003)认为国内测度房地产泡沫的指标不尽合理。第一,用房价收入比3~6倍的经验比例来判断房地产泡沫是否出现不合理。房价收入比3~6倍主要依据美国和部分西方发达国家的经验数据推断而来,由于各国的国情不尽相同,因而3~6倍并不一定适用于世界上所有的国家,也不宜称之为国际惯例。第二,对住宅空置率的运用也存在不合理性。一般认为,房地产空置的国际公认警戒线为10%。空置率10%~20%为空置危险区,空置率超过20%以上则是商品房严重

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