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物业管理法律分析

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  [摘要] 购房已成为中国消费者的主要消费,同时大量的物业纠纷也随之出现,并且纠纷难以解决。纠纷难以解决根源于没有理清其中的法律关系,没有明确各自的地位和权利、义务和责任,明确物业管理中各主体的地位和相互的法律关系有利于纠纷的解决。本文针对这样的问题进行分析,明确物业管理中各主体的地位和相互的法律关系,提出对《物业管理条例》(下称《条例》)的部分评析意见。
  [关键词] 业主业主委员会物业管理
  
  一、物业管理法律关系分析
  
  法律关系是在法律规范调整社会关系的过程中所形成的人们之间的权利和义务关系。135物业管理法律关系就是在物业管理法律规范调整物业管理关系过程中所形成的业主、业主委员会与物业公司之间的权利和义务关系。
  1.物业管理法律关系主体
  法律关系主体是法律关系的参加者,即在法律关系中一定权利的享有者和一定义务的承担者。138物业管理法律关系主体如下:
  (1)业主是指物业的主人,通常意义上是指商品房的主人,他拥有该商品房的所有权,其所有权表现在他对该商品房的占有、使用、收益和处分的权利,表现载体为房产证上标明房产地址和业主姓名。通常意义(可以说是狭义层次上)的“业主”是指购房者,而从广义上来看还包括开发商,因为会存在房屋未售完的情况。各个业主不是互不相干的,因为业主们是共同生活在同一商品房小区,或同一栋商品房内。他们之间的法律关系为区分所有权关系。区分所有权由单独所有权、区分共有权和成员权组成。单独所有权是指各业主对其屋内的房产拥有独立、排它的所有权,具体范围可根据房产证所标明的范围;区分共有权是指各业主对楼道、小区内的草地、水电等基础设施、楼层外墙等各单元房以外并且已由各业主在支付购房款时一同支付对价的房产所拥有的共同所有权;成员权是指各业主是全体业主的一员,拥有参加会议权、投票权和收益权。
  (2)业主委员会,是业主大会或业主代表大会的常设机构,是得到全体业主经过法定程序的授权,为了全体业主利益,代表全体业主行使各项权益的组织,但不具有独立的法人组织。因为其不有独立的财产和独立承担责任的能力,业主委员会的成员更不是责任主体,除非成员个人实施了个人的加害行为。所谓业主委员会,是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
  业主委员会的权力基础是其对物业的所有权,它代表该物业的全体业主,对该物业有关的一切重大事项拥有决定权,同时业主委员会都必须在法定或授权范围下行使各种权利。
  (3)物业公司是提供物业服务的公司法人,可以为有限责任公司或股份有限公司,目前大多数物业公司都是小规模的,多为有限责任公司。物业公司为小区提供保安服务、保洁服务、代收代缴服务、基础设施维护和运营服务。因为物业公司有着专业的服务队伍、一定的规模和社会关系,同时物业公司所提供的服务是单个业主无法完成或做起来十分麻烦的事项,所以物业公司有着广阔的市场。
  2.物业管理法律关系客体
  法律关系客体是指法律关系主体之间权利和义务所指向的对象,其中包括“物、人身、精神产品和行为结果”。在物业管理法律关系中,业主与物业公司之间法律关系的客体是业主支付的物业费用和物业公司提供的物业服务;业主与业主委员会之间法律关系的客体是业主的授权和业主委员会在授权范围内行使权利的行为。
  3.物业管理法律关系内容
  法律关系内容是指主体享有的权利和义务。在物业管理法律关系中,业主大会(业主代表大会)是全体业主的议事会议,表达业主意愿;业主委员会是业主大会(业主代表大会)的常设机关,执行业主大会(业主代表大会)的决定;业主大会(业主代表大会)和业主委员会都是在全体业主的授权之下,为全体业主利益,代表全体业主行使权利,其中业主委员会的成员必定是业主。而物业公司是向全体业主提供物业服务,与全体业主(而不是与业主委员会)形成服务合同关系,是平等主体之间的合同关系,不存在管理与被管理的关系。物业公司进入小区提供物业服务,当物业公司没有履行其在物业服务合同内的义务时,全体业主有权解除与物业公司的物业服务合同并且要求赔偿相应的损失,物业公司也有义务退出小区,主要的权利由业主委员会行使。当然,物业公司也有权在全体业主违约时取得救济的权利。所以业主、业主大会(业主代表大会)、业主委员会及物业公司之间的法律关系并不复杂,简单地说就是内部的代理关系和对外的合同关系。
  
  二、物业管理中人们的几个误区
  
  1.物业公司是来管理小区物业的
  物业公司只是提供物业服务的法人企业。除了经营范围的不同,物业公司与市场中其他法人企业没有大的区别。由此可见物业公司是提供服务者,而不是管理者。管理是存在上级与下级或管理者与被管理者,但理论上业主与物业公司是平等的,不存在管理关系,都是平等的市场主体。所以物业公司应该被称为“物业服务公司”,而不应为“物业管理公司”,从法律规范中扭转物业公司的“管理者”角色,表明立法目的。物业服务公司只管理共有财产,不管理私人财产。物业管理的对象是共有物业。物业即财产。“小区内的财产,要么是私有财产,要么是共有财产。私有财产完全属于财产所有人个人的权利,是否委托物业管理公司管理完全由财产所有人决定,法律或任何其他人都无权干涉,所以,物业管理,只能是对小区内共有财产的管理。”所以,物业公司是来提供小区共有物业服务的企业。
  2.业主委员会承担一切责任
  业主委员会是是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会不是独立的法人机构,因此不是责任主体。
  《物业管理条例》对于业主委员会法律地位的直接规定虽然只有第十五条一个条款,即“业主委员会是业主大会的执行机构”,实质上,业主委员会与全体业主之间存在着一种民事代理法律关系。“所谓代理,是指代理人在代理权范围内,以被代理人的名义或自己的名义独立与第三人为民事行为,由此产生的法律效果直接或间接归属于被代理人的法律制度” 。“在业主委员会与全体业主的法律关系中,全体业主基于对居住小区进行物业管理的目的,由于其自身无法完成物业管理活动,故需要聘用物业管理企业。而业主又由于缺乏专业法律知识或其他方面的原因,需要由他人代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同,作出适当的意思表示。所以全体业主在第一次业主大会上选举产生业主委员会,使其在自己的授权范围内,代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同,作出一定的意思表示,完全符合代理的特征”,故业主委员会与全体业主的上述法律关系,可以认定为是民事代理法律关系,其中业主委员会系代理人,全体业主系被代理人,除了明确写明由业主委员会享有的权利和承担的义务之外,其他一切法律效果均归属于全体业主。
  3.物业费用只由业主买单
  物业费用的确只由业主买单。但“业主”不只是指购房者,还包括拥有小区内共有物业的共有物权的主体。“物业费用只由业主买单”这种误解的意思是物业费用只由购房者支付,其实这种误解忽略了支付物业费用的主体还有开发商。因为在商品房还没售完时,开发商是剩下房源的所有者,相应就拥有小区内共有物业的共同所有权,享受着物业公司提供的物业服务,就应该承担对应的支付义务。而现实中,在房源没有售完的时候,物业费用全由购房者承担,开发商没有承担此项费用。
  
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