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房地产领域中的信息不对称与市场失灵

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  [摘要] 房地产市场中,存在着多方的信息不对称,是房地产市场失灵的重要原因。本文主要针对房地产市场中的众多参与者,分析了他们之间的信息不对称关系,并且就政府与房地产开发商之间建立了博弈模型,通过对模型的分析,来进一步揭示房地产市场的失灵现象。
  [关键词] 市场失灵信息不对称博弈完美贝叶斯纳什均衡
  现实生活中,由于买方与卖方之间所掌握的信息不对称,导致双方的决策结果偏离市场均衡,从而导致市场机制不能使得资源优化配置,就要产生市场失灵。房地产市场也不例外。
  
  一、政府与房地产开发商之间的信息不对称
  
  土地是房地产项目中最基本要素,一切房地产项目的完成,都必须以土地为基础,房地产商要得到土地,就必须通过政府批准,而政府是土地政策的制定者,基本掌握了要出让的国有土地的所有信息,房地产开发商对这些信息的了解则很不充分,这就造成了政府与房地产商之间就土地方面的信息不对称。除此之外,在有关房地产产业、城市规划、税收政策等政策的制定方面,也存在着双方的信息不对称。
  针对以上分析,可用博弈论来分析政府与房地产开发商之间的信息不对称关系:
  1.博弈模型假设。(1)政府是理性的,希望维护各方的合法权利,为房地产市场提供良好的经济运行环境,稳定房地产价格,促进房地产市场的正常健康发展,增加国家财政收入。(2)房地产商是理性的,希望的是:维护自己的合法权利,追求收益最大化。
  2.博弈模型的建立。针对政府与房地产商之间的信息不对称,可以建立如下所示树状扩展图,政府和房地产商的决策总是相互干预,相互制约、相互依赖的,博弈论模型可以分析利益相互冲突、交叉影响状况。政府与房地产商在房地产市场中的博弈过程依次是:政府首先针对一定的房地产市场,观察市场走势,出台一系列相关政策,房地产商在这些政策的指导下,制定自身发展策略,而后政府再根据房地产商的反应,决定下一步调整政策策略,整个博弈循环往复。
  首先假设房地产市场中,U的概率为过热,那么(1-U)的概率为萧条,这是房地产商根据政府前面出台的政策来调整的结果。政府根据当前状况,以决定下一步策略,若以Ni(i=1,2)表示政府出台的政策类型,其中:N1表示鼓励投资,N2表示抑制投资;又设房地产商对房地产市场状况做出的判断类型为μj(j=1,2),其中:μ1表示市场投资利润偏低,μ2表示市场投资利润偏高。令房地产商对市场状况做出的先验判断为P(μj),则在市场状况为μj时政府出台相应政策Ni的条件概率为P(Ni|μj);房地产开发商观察到政策类型Ni后,对市场状况类型做出的后验判断为P(μj|Ni)。房地产开发商的后验概率将依据贝叶斯法则进行修正。
  但是,由于我国土地政策的特殊性以及我国监督体系不完备,政府官员为自己短期的目服务时,对房地产市场的调控可能导致失误,使得双方在博弈过程中达不到完精炼贝叶斯均衡,长期下去必将导致整个房地产市场的失灵。
  
  二、房地产商与消费者之间的信息不对称
  
  在房地产一级市场中,主要的参与者是房地产商和消费者。房地产市场的专业性导致房地产开发商相对住房消费者的信息优势,房地产商是楼盘的开发者,对楼盘的信息是相当明确,而消费者由于房地产的特点不能靠经验判断,在交易过程中处于被动状态,这就使得房地产商与消费者之间存在严重的信息不对称。在此前提下,房地产商可能会利用信息优势去不正当获利的动机,例如:房地产商知道所售楼盘有质量问题,在交易过程中欺瞒消费者,结果在成交以后发生纠纷。又如,开发项目在证件不全的情况下开盘销售,消费者却不掌握此信息,以致造成严重后果。再如拖期交房、面积缩水等方面不符合合同,都是由于房地产一级市场中双方的信息不对称所致,造成房地产交易时的各种纠纷,影响房地产一级市场的正常运行,导致房地产一级市场失灵。
  
  三、二手房委托方与消费者,以及房地产中介机构与消费者的信息不对称
  
  一方面,在房地产二级市场中,存在着和二手车市场相似的现象。委托方对二手房的品质较于消费者来说要清楚地多。交易的成功与否往往价格是关键,品质好的二手房的委托方希望委托中介机构卖个好价,而品质一般的二手房就希望以较低的价格出售,精明的消费者知道买二手房有一定风险,所以讨价还价时尽量要求降低价格,在此过程中,一些品质好的二手房就可能退出销售市场。如果房地产二级市场中品质差的房屋占的比例大了,消费者在购买过程中要求的折扣就大了,这使得二手房委托者不愿意出售其二手房,结果市场上只剩下一些品质低的二手房出售了。这就可能引起逆向选择,品质较差的二手房充斥着品质较好的二手房,造成二级市场的不健康运行。
  另一方面, 由于房地产二手市场近几年的发展,使得房地产中介机构的作用日益明显,房地产中介机构对所售房地产信息、中介服务流程和中介服务法规方面的了解程度要高于消费者,这就造成了房地产中介机构与消费者之间的信息不对称,可能带来中介机构的道德风险问题,不易取得消费者的信任,进而也使得房地产二级市场的运行效率低下。
  
  四、结束语
  
  总之,房地产市场中众多参与者之间的信息不对称是造成房地产市场失灵的重要因素,既不利于房地产市场的正常运作,也不利于资源的优化配置。所以,政府应该密切注意房地产市场的实际情况,制定合理的政策。房地产开发商与房地产中介机构也应建立合理信誉体制,杜绝一切可能引发道德风险和逆向选择的事件发生,共同维护房地产市场健康有序的发展。
  参考文献:
  [1]张虹:房地产市场经济学[M].清华大学出版社,2005,(492)
  [2]杨建荣孙斌艺:政策因素与中国房地产市场发展路径[J].财经研究,第30卷第4期,2004,(133-136)
  [3]汪祥春:不对称信息与市场失灵[J].价格理论与实践,(46)
  
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